Federala skatteavdrag och krediter för bostadsägande är vanligtvis tillgängliga för delägare av alla slag, men saker och ting kan bli komplicerade när flera ägare är inblandade. Använd dessa tips för att reda ut skattekomplikationerna i samband med gemensamt ägande och se till att du får full tillgång till dina skattelättnader.
Känn din ägarstatus
En fastighet som ägs av mer än en person kan falla under ett av tre olika ägandeförhållanden, beroende på situationen och ägarnas förhållande till varandra. Ägarstatusen avgör delvis hur ägare betalar fastighetsskatt och gör anspråk på villaägaravdrag och krediter, så det är viktigt att veta vilken typ som gäller för din bostad.
- Gemensam hyresrätt:Husägare har lika rätt till besittning av fastigheten och anses äga lika delar (så om det finns två ägare anses var och en äga 50 % av huset). I samarbetsrätt ingår efterlevanderätt, vilket innebär att om en ägare avlider tillfaller hans andel automatiskt den/de efterlevande ägaren. Detta gör gemensam hyresrätt till en användbar anordning för att undvika bouppteckning.
- Gemensamma hyresrätter: Ägare har rätt att dela upp sina andelar av fastigheten som de vill och kan sälja eller testamentera sin andel utan de andra ägarnas medgivande. De kan använda ett bostadsrättsavtal för att dela upp fastigheten mellan sig i ojämna andelar. Gemensamt ägande av ägare som inte är gifta med varandra använder som standard denna typ om inte ägarna specifikt väljer ett annat alternativ.
- Uthyrning av hela: Detta ägande är endast tillgängligt för gifta par. Eftersom lagen anser att gifta par är en enda enhet, anses ett hem med denna typ av äganderätt ägas av en ensamstående person.
Du kan vanligtvis hitta din ägartyp på fastighetsbrevet eller inteckningspapperet. Om inget av dokumenten anger ägartyp, kommer IRS vanligtvis anta att ni äger huset som hyresgäster gemensamt.
Som hyresgäster gemensamt kan ägare göra anspråk på olika proportioner av olika avdrag och krediter, istället för att dela upp dem jämnt. Exempelvis skulle två samägare med ett gemensamt hyresarrangemang som standard behöva dela upp bolåneränteavdraget 50/50, men om samma två ägare har gemensam hyresrätt kan de dela upp avdraget 50/50, 75/25, eller till och med 100/0 om de vill.
Anmäl gemensamt om gift med en delägare
Om du är gift med den andra gemensamma ägaren av huset kan du undvika skattekomplikationer genom att lämna in en gemensam deklaration med din make. Eftersom "gift inlämnande gemensamt" samlar parets alla inkomster och utgifter på en skattedeklaration, kan du helt enkelt lägga hela värdet av eventuella krediter eller avdrag på den deklarationen. Detta gör att du inte behöver ta reda på vem som betalade vad.
Split Community Property Tax Breaks 50/50
Om bostadens ägare är gifta men ansöker separat, måste de vara särskilt försiktiga om de bor i en gemensam egendomsstat. Gemenskapens egendomsstater är Arizona, Kalifornien, Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas, Washington och Wisconsin.
Makar i dessa stater måste dela sina äktenskapliga inkomster och utgifter 50/50, och IRS respekterar denna lag. Så även om den ena maken betalar 100 % av utgifterna för huset och de lämnar in separata skattedeklarationer, måste de alltså göra anspråk på 50 % av de relevanta avdragen och krediterna var och en i en gemensam egendomsstat. Naturligtvis kan du undvika detta problem genom att ansöka gemensamt enligt ovanstående tips.
Inkludera en redogörelse för ränteavdrag för bolån
Om flera personer äger ett hus gemensamt kan de vanligtvis dra av bolåneräntan baserat på deras andel av ägandet i huset. Den som till exempel äger 50 % av huset kan lagligen kräva 50 % av bolåneräntan som avdrag. Men formuläret 1098 som hypotekslångivare skickar till låntagarna och till IRS kanske inte listar alla ägare, och kommer definitivt inte att ange deras ägandeprocent. Faktum är att långivare ofta skickar 1098-formuläret endast till den första personen som anges på inteckningsdokumenten och inkluderar endast den personens personnummer. I den situationen kommer IRS att anta att den listade ägaren är den enda som är berättigad att dra av räntan.
För att dela upp bolåneränteavdraget mellan delägare måste du inkludera en redogörelse för bolåneränteavdrag i din skatteanmälan.
- Ägaren vars namn finns på formuläret 1098 gör anspråk på sin andel av bolåneräntan på schema A, rad 10 (bolåneränta och poäng rapporterade till dig på formulär 1098).
- De andra ägarna gör anspråk på sina andelar av bolåneräntan på schema A, rad 11 (bolåneräntan rapporteras inte till dig på blankett 1098). De måste bifoga ett uttalande med namnet på ägaren som anges på formuläret 1098, hans personnummer och hans postadress. Det kan vara enklast att göra en kopia av 1098-blanketten och bifoga kopian till skattedeklarationen istället för att skriva en separat redogörelse.
- Ägarna måste dela upp sina begärda bolåneräntebetalningar på ett sådant sätt att de summerar till 100 % av beloppet som anges på 1098-formuläret.
Fastighetsskatterna och (om tillämpligt) inteckningsförsäkringspremier som betalas för året visas vanligtvis också på formuläret 1098. IRS är dock inte lika kräsen med hur delägare delar upp dessa avdrag. Så länge som de begärda beloppen för alla ägare summerar till den totala summan som anges på formuläret 1098, kan delägare helt enkelt begära dessa avdrag på schema A och behöver inte inkludera ett separat uttalande.
Dela upp energikrediten för bostäder baserat på utgifter
Husägare som gör vissa energieffektiva uppgraderingar av sina hem kan kvalificera sig för skattelättnader. Gemensamma ägare kan dela upp dessa krediter baserat på hur mycket varje ägare spenderade på uppgraderingarna. Till exempel, om två gemensamma ägare av ett hus köpte en soldriven varmvattenberedare och den första ägaren betalade 60 % av kostnaden medan den andra ägaren betalade de andra 40 %, då kunde den första ägaren kräva 60 % av den relaterade krediten och återstoden av krediten skulle gå till den andra ägaren. Båda ägarna skulle behöva lämna in formulär 5695 med sina skattedeklarationer för att göra anspråk på sina andelar av krediten.
Täcka all skuld, även om den inte är din
Om du äger en bostad tillsammans med en annan person kan du hållas ansvarig för eventuell underlåtenhet att betala hela beloppet av eventuella skulder relaterade till det huset, även om ansvaret tekniskt sett tillhörde en annan ägare. Därför är det vanligtvis bättre att betala hela notan istället för att låta den glida även om det inte är ditt juridiska ansvar. Rådgör i den situationen med din juridiska rådgivare för att se om du har några möjligheter, till exempel att stämma din brottsliga delägare för pengarna.
Förstå gemensamt ägandeansvar
Om du äger en bostad tillsammans med en annan skattskyldig beror ditt ansvar på ditt förhållande som framgår av pant- eller fastighetsbrevet. Du kan hållas ansvarig för eventuell underlåtenhet att betala hela skatten, även om ansvaret tekniskt sett tillhört en annan ägare. Använd dessa tips för att skydda dig mot en sådan möjlighet, samt för att maximera eventuella avdrag som du har rätt till.
